• Главная
• Статьи про микрофинансирование
• Оценка стоимости недвижимости под залог. Залоговая стоимость

Оценка стоимости недвижимости под залог. Залоговая стоимость

Заказать заём

Курсы валют1

После анализа документов на объект недвижимости, проведения его предварительного осмотра, а так же оценки его рыночной стоимости, специалист по работе с залогами проводит определение Залоговой стоимости объекта недвижимости.

Определение стоимости недвижимости производится для расчета (последующей компенсации) размера возможных потерь кредитора,  влияющих как на саму возможность реализации недвижимости, так и на его цену.

Определение Залоговой стоимости недвижимости обычно разбивается на два этапа:

• Определение прогнозной цены реализации объекта недвижимости в будущем (справедливая стоимость).
• Определение всех предполагаемых постоянных и возможных издержек, связанных с сохранностью и реализацией имущества.

Определение прогнозной цены реализации объекта недвижимости в будущем.

Указанное определение основывается на:

• ликвидности объекта недвижимости;
• прогнозной величины снижения рыночной стоимости объекта недвижимости, обусловленную величиной накопленного износа с даты его последней оценки до момента окончания срока кредита;

Ликвидность недвижимости определяется в зависимости от срока реализации аналогичных объектов недвижимости с даты выставления на продажу. Для примера предлагаются следующие параметры:

Высоколиквидная недвижимость	до 180 календарных дней
Ликвидная недвижимость	от 180 до 270 календарных дней
Низколиквидная недвижимость	от 270 до 360 календарных дней
Неликвидная недвижимость	свыше 360 календарных дней

Накопленный износ рассчитывается исходя из планируемого срока кредита, в течение действия которого недвижимое имущество будет являться залоговым обеспечением. В качестве отправной точки расчета предлагаются следующие сроки предельной эксплуатации недвижимого имущества:

Тип имущества	Срок эксплуатации
Панельные здания	50 лет
Монолитно-кирпичные и кирпичные здания и сооружения	100 лет
Деревянные здания	25 лет
Здания и сооружения и сэндвич-панелей	25 лет

 Пример:

В качестве обеспечения кредита, сроком на 5 лет, предлагается в залог здание из сэндвич-панелей. Учитывая, что срок его эксплуатации составляет 25 лет, за время действия кредита нормальный физический износ составит: Износ=100% /25 лет/5 лет=20%. Таким образом стоимость здания уменьшится на 20%.

Справедливая стоимость объекта недвижимости определяется по формуле: С= Р*(1-% износа)* К(ликв)
где:
С – Справедливая стоимость
Р – рыночная стоимость
% износа – процент накопленного износа с даты определения рыночной стоимости до даты окончания срока кредита.
К(ликв) – коэффициент ликвидности

В качестве примера коэффициент ликвидности может составлять:

• для высоколиквидного имущества – 1,0
• для ликвидного – 0,9
• для низколиквидного – 0,75
• для неликвидного – 0,4

Определение всех предполагаемых постоянных и возможных издержек, связанных с сохранностью и реализацией имущества.

Согласно требованиям «Положения о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» (26.03.2004 N 254-П), в случае если принятый залог отнесен к I или II категории качества обеспечения, минимальный размер резерва на возможные потери по ссудной задолженности (далее РВПС) определяется с учетом справедливой стоимости залога за вычетом предполагаемых расходов, связанных с его реализацией, т.е. на основании залоговой стоимости. Это необходимо, чтобы понимать, что исполнение обязательств, обеспечивается залогом имущества не может превышать определенной кредитором Залоговой стоимости данного имущества. Соответственно, обеспеченным считается Кредитный продукт, если Залоговая стоимость должна быть более или равна сумме следующих величин:

• основной сумме Кредитного продукта
• процентам, начисленным за период в шесть месяцев

Залоговая стоимость определяется как разница между Справедливой стоимостью и залоговым дисконтом.

Залоговый дисконт – это сумма всех предполагаемых постоянных и возможных издержек () и состоит из:

• НДС – 18% (10%)
• Судебные издержки
  • государственные пошлины при подаче иска о взыскании денежных средств (кредитов) и обращении взыскания на заложенное имущество — до 1%,
  • исполнительский сбор (в случае, если его удержание предусмотрено действующим законодательством) и иные издержки согласно действующему законодательству Российской Федерации – до 7%
• Расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацией – до 5%

В результате Залоговая стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:

Z=C*(1-d)
Где:
Z- залоговая стоимость
С- справедливая стоимость
d- залоговый дисконт

Для каждого объекта недвижимости залоговая стоимость должна рассчитываться отдельно, поскольку каждый объект обладает своими, отличными от других объектов, характеристиками.

Пример:
В качестве обеспечения кредита, сроком на 10 лет, физическое лицо предложило в залог земельный участок и жилой дом, возведенный из сэндвич-панелей. Земельный участок и дом оценены в 2 000 000 условных рублей (Дом — 1 000 000 рублей. Земельный участок — 1 000 000 рублей).

Ликвидность определяется у обоих объектов сразу, не разделяя, поскольку реализации объекта недвижимости без земельного участка запрещена действующим законодательством. Ликвидность предположительно высокая, срок реализации составит менее 180 дней.
Нормальный физический износ здания составит: Износ=100% /25 лет/10 лет=40%.
Нормальный физический износ земельного участка составит: Износ=0%.
НДС жилого здания — 0%, НДС земельного участка — 0%.
Судебные издержки — 8%.
Издержки, связанные с обращением взыскания и реализацией — 5%.

Таким образом Залоговая стоимость составит:
Жилого здания: 1 000 000*(1-40%)*(1-0%) — (8%+5%)=522 000 условных рублей;
Земельного участка: 1 000 000*(1-0%)*(1-0%) — (8%+5%)=870 000 условных рублей;
Итого суммарная залоговая стоимость составит 522 000 + 870 000 = 1 392 000 условных рублей.

При условной кредитной ставке в 20% годовых, заемщик вправе рассчитывать на сумму кредита в размере не более: 1 392 000/(1+1/2 годовой процентной ставки)*100 = 1 265 000 рублей (округленно).
1/2 годовой процентной ставки берется в связи с тем, что в расчет принимаются только проценты, начисленные за 6 месяцев.

Указанный выше пример расчета залоговой стоимости дает общее представление о порядке учета возможных издержек кредитора. Однако каждая кредитная организация вправе для самой себя определить, закладывает ли она в расчет залоговой стоимости еще и такие потенциальные издержки:

• Расходы на охрану объекта недвижимости;
• Расходы на оплату коммунальных услуг ;
• Расходы на оплату клининговых услуг;
• Расходы на выполнение аварийного ремонта (либо расходы на страхование объекта недвижимости);
• Расходы на оплату обслуживающего персонала;
• Расходы на оплату налогов на имущество;
• Другие расходы.

И если хотя бы часть этих расходов будет включена в в расчет залоговой стоимости, размер кредита, на который вправе рассчитывать заемщик, будет уменьшаться.