На начальном этапе рассмотрения недвижимого имущества в качестве залогового обеспечения, Специалист по работе с залогами должен осуществить предварительный осмотр предлагаемой в залог недвижимости. Для этого осуществляется выезд к его месту расположения.
Дата и время выезда предварительно согласовываются с собственником недвижимого имущества, с целью того, что бы на месте во время осмотра присутствовали все необходимые специалисты, способные обеспечить проведение полноценного осмотра недвижимости и дать развернутые ответы на все вопросы, заданные Специалистом по работе с залогами.
На месте месторасположения недвижимости определяется:
- Соответствие адресных ориентиров недвижимого имущества тем данным, что указаны в представленных документах. (Необходимо удостовериться, что предлагаемый в залог объект существует в натуре, расположен по указанному в документах адресу и может быть однозначно идентифицирован на местности.);
- Соответствие типа и вида недвижимого имущества заявленным и указанным в представленных документах признакам. (Необходимо удостовериться, что основные характеристики объекта недвижимости совпадают с заявленными в документах: Это именно склад/офис/торговое помещение или др., этажность совпадает, внешний вид соответствует заявленному износу, площади примерно соответствуют, и др.);
- Наличие и условия обособления объекта недвижимости от иного, однотипного имущества. (Необходимо удостовериться, что объект недвижимости выделен в натуре, его границы обозначены на местности, нет физического пересечения с иными объектами, недвижимое имущество можно выделить из ряда однотипных объектов.);
Условия содержания, эксплуатации и физическое состояние недвижимого имущества. (Необходимо удостовериться, что нет явных признаков старения или разрушения, крыша поддерживается в исправном состоянии, фундамент не имеет трещин, оконные и дверные проемы закрыты, отсутствуют явные следы протечек и воздействия иных агрессивных факторов.); - Наличие и условия охраны, пожарной безопасности недвижимого имущества.(Необходимо определиться с наличием и эффективностью службы охраны, соблюдением требований пожарной безопасности.);
- Законность и условия присутствия в данном месте расположения. (Необходимо определить на местности границы земельного участка (если таковой присутствует), сроки и условия аренды земельных участков, своевременность произведенной оплаты аренды.);
- Возможности контроля предмета залога. (Необходимо определить условия доступа к объекту недвижимости при отсутствии контакта с залогодателем. А именно: наличие подъездных путей, количество входов, наличие возможности проникновения внутрь без сопровождения представителя собственника, наличие и перечень ограничительных факторов.);
- Наличие и работоспособность коммуникаций. (Необходимо лично удостовериться в наличии и работоспособности систем водоснабжения (холодная и горячая вода), канализации, отопления, энергопотребления. Визуально определить ветхость коммунальных систем, зафиксировать следы аварий и ремонта.);
- Наличие перепланировок недвижимого имущества. (Специалист по залогам должен по возможности визуально выявить наличие перепланировок и перестроек объекта недвижимости.);
- Наличие дополнительных строений на земельном участке. (Обязательно требуется определить, имеются ли на передаваемом в залоговое обеспечение земельном участке готовые, либо возводимые строения и сооружения, передача которых в залог не планируется.);
- Наличие ведения строительных работ в непосредственной близости от недвижимого имущества. (Необходимо определить, введутся ли в непосредственной близости от объекта недвижимости строительные работы, в результате которых его визуальное положение ухудшится (будет закрыт вид со стороны улицы или как иначе), либо возможно возрастание нагрузки на коммунальные сети сверх нормативов, либо имеются основания полагать, что строительные работы могут вызвать разрушение предмета залога);
- Присутствие арендаторов и их деловая активность. (В этом случае должно определить присутствие арендаторов, соответствие их деятельности профилю здания, наличие дополнительных систем блокирования проникновения в помещения.);
Идентификация недвижимости под залог
В обязательном порядке необходимо сделать фотографии объекта недвижимости, позволяющие оценить Предмет залога как в общем порядке, так и идентифицировать его частные признаки. А именно:
- Общее фото с фасадной части здания.
- Фото с табличкой адреса.
- Фото входной группы и подъездных путей.
- Фото в задней и боковых частей здания.
- Фото границ земельного участка.
- Фото крыши.
- Фото подвальных помещений.
- Фото внутренних помещений, включая элементы отделки и ремонта.
- Фото всех выявленных проблем объекта недвижимости.
- Фото, свидетельствующие об использовании здания в текущем моменте (наличие арендаторов, посетителей, ремонтных работ и т.п.)